Девелоперы реализуют приостановленные ранее проекты
Рынок недвижимости постепенно восстанавливается после кризиса. Спрос на новостройки, который, по оценкам экспертов, заметно активизировался в столичном регионе, позволил девелоперам возобновить реализацию приостановленных проектов. Тем не менее, по данным инвестиционного агентства Est-a-Tet, около 10 - 15% от общего количества объектов пока остаются замороженными.
Остановка - «кризис»
Финансовый кризис приостановил строительство примерно 20% жилых объектов от общего объема коммерческого жилья. Такие данные приводит директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Лана Волохина. Причем, по ее информации, в основном замораживались проекты, которые находились на ранних стадиях реализации: подготовка документации, проведение работ нулевого цикла или прокладки коммуникаций. В результате даже сегодняшнего роста деловой активности недостаточно, чтобы достичь прежних показателей.
Что касается ситуации в офисном секторе, то, по оценкам экспертов, объем ввода в эксплуатацию помещений класса А и В к концу 2010 года может составить 600 тысяч кв. метров, что вдвое ниже, чем в предыдущем году. И все же состояние коммерческой недвижимости в России не столь удручающее, как в Европе, сообщает руководитель отдела исследований CB Richard Ellis Анна Мельник. В 2009 году в Москве доля отложенных проектов являлась относительно невысокой (15 - 20% от запланированного количества), в то время как, например, в Праге эта цифра достигла 43%, в Варшаве 48%, а в Братиславе - 62%.
В сегменте складской недвижимости за год будет сдано чуть больше половины от ранее заявленного объема в 640 тысяч кв. метров. Одним из крупных приостановленных проектов стал логистический парк «Горки» площадью более 100 тыс. кв. метров на Каширском шоссе в 9 километрах от МКАД. Дело в том, что британский инвестиционный фонд Raven Russia отказался от идеи создания совместного с RDI Group предприятия для строительства этого крупного объекта.
Изменения в сроках реализации претерпели и некоторые инфраструктурные столичные проекты. Так, на четыре года - до 2015-го - было перенесено завершение строительства терминального комплекса в ММДЦ «Москва-Сити». После того как объект на протяжении 8 месяцев находился в законсервированном виде, девелоперу удалось найти необходимые средства для продолжения работ. В итоге в Москве появится транспортный терминал площадью 228 тысяч кв. метров, который объединит автобусные остановки, стоянки такси, пункты аренды автомобилей и выход на станцию метро «Международная», а также перроны, откуда будут отправляться скоростные электрички в аэропорты «Шереметьево» и «Внуково».
Похоже, что единственным сегментом рынка коммерческой недвижимости, где объемы сдачи объектов превысят кризисный год, станет торговля. Согласно прогнозам консалтинговой компании Knight Frank, в этом году по сравнению с предыдущим может появиться почти вдвое больше торговых площадей - 1,4 млн кв. метров.
Не строят, но молчат
Несмотря на то, что фактически работы на многих коммерческих стройках были приостановлены, официальных заявлений о заморозке проектов не поступило ни от одного из девелоперов элитного жилья. Разговоры шли лишь о переносе сроков. При этом назвать точное число законсервированных проектов эксперты не решаются.
По данным горадминистрации, на конец прошлого года по результатам мониторинга в Москве было зафиксировано 38 объектов, признанных долгостроями. В результате работы специальной комиссии, созданной в столичном стройкомплексе, застройщикам и инвесторам этих объектов оказывалось всевозможное содействие. Как отмечает глава департамента городского строительства Александр Косован, на сегодняшний день на 70% из них работы возобновились и ведутся в обычном режиме. Однако по-прежнему осуществляется контроль над ходом их реализации. Для оставшихся проблемных объектов разрабатываются конкретные мероприятия, чтобы все затянувшиеся стройки ликвидировать до 2012 года.
В недопущении долгостроев заинтересованы не только столичные власти. Подобная ситуация не так выгодна и самим строителям. Ведь затягивание сроков фактически оборачивается для компаний простоями, а консервация объекта не только отодвигает срок возврата вложенных средств, но и требует дополнительных вливаний в поддержание такого недостроя в надлежащем состоянии.
Имидж - «все»
Часть приостановленных проектов в сегменте жилья эконом и бизнес-класса обусловлены негативной историей строительства и реализации. Чтобы преодолеть препятствие и нивелировать отрицательный имидж данного объекта, необходимо привлечь покупателя грамотной ценовой политикой, считают риелторы.
Такой линии придерживается застройщик жилого комплекса «Ренессанс» в Подольске (Красногвардейский бульвар, вл. 33). Негативная история вялотекущего строительства дома на слуху у многих. Теперь цены на квартиры в нем являются одними из самых низких в городе.
В Москве можно отметить новостройку ГК ПИК на проспекте Буденного, 26, корпус 2, которую сейчас реализует соинвестор Est-a-Tet (подрядчик «Штрабаг»). В течение полутора лет дом «завис» на этапе фундаментных работ. В настоящее время строительство восстановилось: полностью завершено возведение подземного паркинга, идет сооружение цокольного и первого этажей. Более полутора лет из-за проблем с документами простоял объект МФС-6 на ул. Липецкой - ЖК «Царицыно». Возобновлено активное строительство жилого комплекса «Триколор» на Ростокинской, 2, который реализуется компанией «Капитал груп».
Ажиотажа не будет
И все же возобновление продаж квартир в ранее замороженных проектах вряд ли окажет существенное влияние на первичный рынок: лишь небольшая часть таких новостроек будет продаваться по демпинговым ценам. Такую оценку ситуации дают аналитики. Некоторое воздействие на ценовую динамику могут оказать строящиеся объекты, в которых выставляется в продажу дозированный объем площадей. К таким объектам можно отнести, к примеру, ЖК «Нахимово», который сейчас строится и одновременно продается «блоками». По мере увеличения степени готовности дома растет в нем и цена квартир. «В той или иной мере такая политика застройщика формирует ажиотажный спрос. Поэтому мы наблюдаем рост цен на такие новостройки», - комментирует Юлия Гераськина из Est-a-Tet.
Однако специалисты склоняются к мнению, что оживление на рынке может оказаться временным явлением. Дело в том, что инвесторы, скорее всего, хотят избавиться от долгостроев, находящихся в относительно высокой стадии готовности. «Следовательно, девелоперы сосредоточились именно на них. Те же проекты, которые находятся на начальной стадии строительства и планировались к вводу в 2010 - 2012 годах, будут реализованы со значительной задержкой. На данный момент предотвратить такое положение дел фактически невозможно. Собственных средств у девелоперов не хватает, получить кредитные средства, во-первых, очень трудно, во-вторых, невыгодно, так как сроки окупаемости объектов возрастут в разы», - рассуждает представительница CBRE Анна Мельник. Новую волну долгостроев, по ее мнению, стоит ожидать в 2010 - 2012 годах.